Nouvelles règlementations dans le domaine des prêts hypothécaires – Vue d’ensemble sur la situation actuelle du marché
Récemment, de nouvelles directives de la Banque d'Israël ont été publiées dans les différents médias, dont certaines ont été approuvées et entreront en vigueur le 17 janvier 2021, pour les nouveaux emprunteurs hypothécaires et pour les renégociations des emprunts déjà en cours à partir du 28 février 2021.
Les nouvelles directives permettent de porter la composante du « Prime » jusqu'à 2/3 du prêt total contre 1/3 jusqu’à présent. L'écho médiatique a été créé en raison du faible niveau des taux d'intérêt, qui se situe aux alentours de 1,6% depuis longtemps.
Mais est-il réellement prudent de prendre plus de « Prime » ?
Plus nous choisissons le taux du « Prime » en lieu et place d’un taux d'intérêt fixe, plus nous serons vulnérables aux variations des taux d'intérêt, et il faut s’attendre à ce que les banques augmentent les taux d'intérêt pour ceux qui demandent plus de taux en « Prime ». Aujourd'hui, le niveau des taux d'intérêt est très bas, parmi les plus bas depuis la création de l’État d’Israël, et il vaut donc la peine d'envisager de prendre des composants plus fixes et de réduire ainsi les éventuelles modifications hypothécaires. En résumé - il n'est pas certain que le nouvel allégement soit une réelle bonne nouvelle pendant cette période, mais il est très possible qu’ultérieurement la concurrence conduise à un taux d'intérêt bas du « Prime », ce qui entraînera une réduction significative pour les futurs emprunteurs hypothécaires.
Un autre nouveau règlement qui n'a pas encore été a approuvé concerne l'allégement des frais de remboursement anticipé. Alors qu'aujourd'hui il y a une réduction de 20% sur les frais de remboursement anticipé après deux ans, et une réduction de 30% après 5 ans, maintenant une réduction de 50% sera ajoutée après 8 ans. La réduction sera très avantageuse pour ceux qui souhaitent refinancer une hypothèque ou pour ceux qui ont l'intention de rembourser avant la fin de la période hypothécaire. En effet, les frais de remboursement anticipé peuvent atteindre des dizaines de milliers de shekels, et dans de nombreux cas, les gens s'abstiennent de refinancer une hypothèque, car cela rend le chiffre d'affaires non rentable. Notez qu'il n'y a pas de frais de remboursement anticipé sur la partie du « Prime », donc si les clients augmentent la part de ce taux-là, les frais généraux de remboursement anticipé seront également réduits.
Gel des hypothèques
À la suite de la pandémie du Corona, la Banque d'Israël a décidé d'approuver globalement la possibilité d'un gel des hypothèques afin de faciliter la vie quotidienne à tous les emprunteurs dans une telle période d'incertitude. On peut soit geler uniquement les paiements du capital et ne payer ainsi que la partie relative aux intérêts, soit geler la totalité du paiement et ne pas rembourser du tout l’emprunt. Certaines personnes pensaient que c'était une sorte de faveur et qu’étant donné qu’elles ne payaient pas de mensualité, l'hypothèque serait suspendue pendant quelques mois sans frais. Toutefois, en réalité, dans le cas d’un gel partiel, les remboursements mensuels sont en fait « de l'argent jeté à la poubelle » car le capital à rembourser n'est pas entamé et les intérêts sont quant à eux payés. Dans le cas d’un gel complet, le coût est encore plus élevé puisque les intérêts non payés pendant la période de gel sont répartis sur le solde restant de l'hypothèque et seront payés à la fin de la période de l'hypothèque (et entraîneront des frais d'intérêt supplémentaires).
Le remboursement mensuel après la période de gel devrait donc augmenter à la fois en raison des frais d'intérêts supplémentaires et du fait que le solde hypothécaire doit être à présent remboursé sur une période plus courte. En conclusion, derrière l'allégement se cache un coût considérable que le gel de l’emprunt entraîne et il est donc conseillé d'éviter de geler les paiements hypothécaires et de n'utiliser cette bouée de sauvetage que dans les cas où il n'y a pas d’autres choix.
Investisseurs
Ces derniers mois, on constate une affluence massive des investisseurs sur le marché immobilier. Les principales raisons en sont le contexte de taux d'intérêt très bas, notamment la possibilité de remboursement anticipé avec une moindre exposition aux taxes, faisant passer la taxe d'achat de 8% à 5%.
Le programme d’aide au logement de l’État nommé « Méh’ir Lamishtakène » (מחיר למשתכן) est dans ses phases finales d’existence, et en l'absence d'un plan alternatif, cela créera une plus grande demande sur le marché immobilier. Dans le même temps, les mises en chantier sont inférieures à la demande de logements chaque année - ce qui entraîne une hausse des prix et on s'attend à des augmentations dans tout le pays dans un proche avenir, sauf pour les biens immobiliers commerciaux tels que les magasins et les bureaux, où la période récente a créé un risque accru pour les propriétés vacantes.
Le niveau des taux d'intérêt et les nouvelles réglementations nous obligent donc à vérifier la viabilité de nos cycles hypothécaires et de ceux de nos clients. Dans de nombreux cas, des dizaines et des centaines de milliers de Shekels peuvent être économisés, même dans les cas où les frais de remboursement anticipé sont élevés. C'est certainement le moment d'acheter une propriété pour résidence ou pour investissement et profiter ainsi de taux d'intérêt bas et d'une opportunité de prêt hypothécaire aux meilleures conditions.