Nouvelle Ère du Crédit Immobilier en Israël
Nouvelles lignes directrices sur les prêts hypothécaires et l’option « Prime »
De nouvelles directives de la Banque d’Israël ont été publiées dans divers médias. Certaines ont déjà été approuvées et entreront en vigueur à partir du 17 janvier 2021 pour les nouveaux emprunteurs hypothécaires et pour les renégociations de prêts existants à partir du 28 février 2021. Ces directives permettent d’augmenter la part du composant « Prime » à 2/3 du montant total du prêt, contre 1/3 auparavant. Cette mesure a été adoptée en raison du faible niveau des taux d’intérêt, qui sont restés autour de 1,6 % pendant longtemps.
Risques et avantages du modèle « Prime »
Mais est-ce vraiment judicieux d’opter pour davantage de « Prime » ? Plus on choisit le taux « Prime » au lieu d’un taux fixe, plus on est exposé aux fluctuations des taux d’intérêt. Les banques devraient également augmenter les taux d’intérêt pour les clients qui demandent une part plus élevée de « Prime ». Actuellement, les taux d’intérêt sont historiquement bas en Israël. Cependant, ces taux ne tiennent pas compte des composantes fixes et peuvent donc masquer une inflation potentielle du marché hypothécaire. En résumé : même si cela semble avantageux à court terme, il n’est pas certain que ce modèle soit réellement bénéfique. Il est toutefois probable que la concurrence entre les banques fasse baisser les taux « Prime », ce qui réduirait considérablement le coût des futurs prêts hypothécaires.
Nouvelle réglementation sur les frais de remboursement anticipé
Une autre réglementation encore non approuvée vise à réduire les frais de remboursement anticipé. Actuellement, un remboursement anticipé bénéficie d’une réduction de 20 % après cinq ans, et de 30 % après dix ans. La nouvelle directive introduirait une réduction de 50 % après huit ans. Cette mesure serait particulièrement avantageuse pour les emprunteurs qui souhaitent refinancer leur prêt ou le rembourser avant son terme. En effet, les frais de remboursement anticipé peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers de shekels, ce qui décourage souvent les clients. À noter qu’il n’y a pas de frais de remboursement anticipé sur la part « Prime ». Ainsi, si la part du prêt basée sur le taux « Prime » augmente, les frais globaux pourraient être considérablement réduits.
Gel hypothécaire ou inflation ? Ce que vous devez savoir
Gel des hypothèques
Investisseurs
À la suite de la pandémie du Corona, la Banque d'Israël a décidé d'approuver globalement la possibilité d'un gel des hypothèques afin de faciliter la vie quotidienne à tous les emprunteurs dans une telle période d'incertitude. On peut soit geler uniquement les paiements du capital et ne payer ainsi que la partie relative aux intérêts, soit geler la totalité du paiement et ne pas rembourser du tout l’emprunt. Certaines personnes pensaient que c'était une sorte de faveur et qu’étant donné qu’elles ne payaient pas de mensualité, l'hypothèque serait suspendue pendant quelques mois sans frais. Toutefois, en réalité, dans le cas d’un gel partiel, les remboursements mensuels sont en fait « de l'argent jeté à la poubelle » car le capital à rembourser n'est pas entamé et les intérêts sont quant à eux payés. Dans le cas d’un gel complet, le coût est encore plus élevé puisque les intérêts non payés pendant la période de gel sont répartis sur le solde restant de l'hypothèque et seront payés à la fin de la période de l'hypothèque (et entraîneront des frais d'intérêt supplémentaires).
Le remboursement mensuel après la période de gel devrait donc augmenter à la fois en raison des frais d'intérêts supplémentaires et du fait que le solde hypothécaire doit être à présent remboursé sur une période plus courte. En conclusion, derrière l'allégement se cache un coût considérable que le gel de l’emprunt entraîne et il est donc conseillé d'éviter de geler les paiements hypothécaires et de n'utiliser cette bouée de sauvetage que dans les cas où il n'y a pas d’autres choix.
Ces derniers mois, on constate une affluence massive des investisseurs sur le marché immobilier. Les principales raisons en sont le contexte de taux d'intérêt très bas, notamment la possibilité de remboursement anticipé avec une moindre exposition aux taxes, faisant passer la taxe d'achat de 8% à 5%.
Le programme d’aide au logement de l’État nommé « Méh’ir Lamishtakène » (מחיר למשתכן) est dans ses phases finales d’existence, et en l'absence d'un plan alternatif, cela créera une plus grande demande sur le marché immobilier. Dans le même temps, les mises en chantier sont inférieures à la demande de logements chaque année - ce qui entraîne une hausse des prix et on s'attend à des augmentations dans tout le pays dans un proche avenir, sauf pour les biens immobiliers commerciaux tels que les magasins et les bureaux, où la période récente a créé un risque accru pour les propriétés vacantes.
Le niveau des taux d'intérêt et les nouvelles réglementations nous obligent donc à vérifier la viabilité de nos cycles hypothécaires et de ceux de nos clients. Dans de nombreux cas, des dizaines et des centaines de milliers de Shekels peuvent être économisés, même dans les cas où les frais de remboursement anticipé sont élevés. C'est certainement le moment d'acheter une propriété pour résidence ou pour investissement et profiter ainsi de taux d'intérêt bas et d'une opportunité de prêt hypothécaire aux meilleures conditions.
Autant dire que c'est le moment d'économiser des milliers de Shekels !
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